전세 놓은 집도 주택연금 가능할까? 임대 중인 주택의 조건은?

💭 제 부모님 집도 몇 년째 전세를 놓고 있었는데, 은퇴 후 생활비가 빠듯해지자 주택연금 얘기가 나오더라고요. 그런데 세입자가 있는 동안은 신청도 못 한다는 걸 알고 당황하셨어요. 결국 전세 만기까지 기다렸다가 실거주 전환 후에야 가입할 수 있었죠. 미리 알았더라면 더 계획적으로 준비하셨을 텐데 말이에요.

“집이 한 채 있는데, 지금은 세입자에게 전세를 줬어요. 이 집으로 주택연금 받을 수 있을까요?”

주택은 있지만 현금 흐름이 부족한 은퇴자라면 한 번쯤 이런 고민을 해보셨을 겁니다. 주택연금은 집을 팔지 않고도 노후 생활비를 마련할 수 있는 수단으로 주목받고 있지만, ‘실거주 요건’이 있다는 사실 때문에 전세 놓은 집이 해당되는지 헷갈려 하시는 분들이 많습니다.

오늘은 전세 또는 임대 중인 주택이 주택연금 가입이 가능한지, 가입 요건과 예외사항, 실제 가능한 방법 등을 중심으로 정리해볼게요.

주택연금 가입의 기본 원칙

주택연금은 한국주택금융공사(HF)에서 운영하며, 일정 자격을 갖춘 사람이 본인의 주택을 담보로 매달 일정 금액을 연금 형태로 수령하는 제도입니다. 단, 이 제도에는 몇 가지 핵심 조건이 있습니다.

가입 연령: 부부 중 1명 이상이 만 55세 이상
보유 주택: 시가 12억 원 이하 (2025년 기준)
보유 주택 수: 1주택자 (일시적 2주택 가능, 3년 내 1채 처분 조건)
실거주 요건: 해당 주택에 본인이 실제 거주해야 함

여기서 핵심은 바로 ‘실거주 요건’입니다. 즉, 등기상 소유자일 뿐만 아니라 해당 주택에 현재 살고 있어야 주택연금 가입이 가능합니다.

전세 또는 임대 중인 집, 주택연금 가능할까?

정답은 원칙적으로는 불가능합니다.

현재 세입자가 거주 중인 주택은 임대 목적의 부동산으로 간주되며, 주택연금 가입 대상이 되지 않습니다. 주택연금은 ‘소유한 집에 직접 거주’하는 경우만을 대상으로 하며, 임대 목적의 부동산은 가입 대상에서 제외됩니다.

왜 실거주만 가능할까?

주택연금은 기본적으로 노후 주거안정과 생활비 확보를 위한 정책 상품입니다. 즉, 본인이 그 집에 살면서 거주 안정성과 함께 연금을 수령하는 구조이기 때문에, 타인에게 임대한 주택은 정책 취지에서 벗어난다고 보기 때문입니다.

💭 저희 부모님도 전세 세입자가 나간 후에 바로 실거주로 전환해서 주택연금 신청하셨어요. 처음엔 안 되는 줄 알고 포기하셨다가, 상담센터에 문의하고 전세 만기 일정에 맞춰 준비하니까 문제없이 진행됐습니다. 서류상 주소 이전만 해선 안 되고, 실제 거주 확인이 중요하다고 하더라고요.

하지만 예외가 있습니다: 전세 계약 종료 후 실거주 가능 시

현재는 전세 중이지만, 전세 계약 종료 후 실거주 예정이라면 주택연금 가입을 위한 절차를 시작할 수 있습니다.

전세 계약이 종료되고 세입자가 퇴거한 후 실거주 전환
해당 주택 주소로 주민등록 이전 필요
실제로 일정 기간 거주 확인 (공사 측 실사 있음)
이후 주택연금 신청 가능

즉, 전세 계약이 끝나는 시점부터 주택연금 대상 요건을 충족시켜야 하며, 사전에 신청은 불가합니다. 실거주 상태가 된 후에만 정식 절차가 진행됩니다.

주의사항: 세입자가 남아있는 상태에서 서류상 주소 이전만 한 경우, 실사에서 불인정될 수 있으며 가입 거절될 수 있습니다.

임대 중이지만 ‘부분 실거주’는 가능한가?

다세대 주택이나 2세대가 나눠 사는 집의 경우, 일부는 세입자가 살고 나머지는 본인이 거주하는 형태일 수도 있습니다. 이럴 경우에는 주택연금 가입이 가능한가요?

이 질문에 대한 답은 ‘구조와 등기 유형에 따라 다르다’입니다.

1. 단일 세대 주택의 일부 임대

예: 1층은 세입자, 2층은 본인 거주 – 단일 필지/건물로 등기

→ 이런 경우 전체를 한 채로 간주하며, 본인이 실제 거주 중이라면 가입 가능합니다. 단, 주택 전체 시가 기준으로 수령액 산정되며, 계약서상 거주 확인이 필요할 수 있습니다.

2. 다가구/다세대 주택의 한 가구 실거주

→ 이 경우에는 건축물대장 상 ‘단일주택’으로 인정되는지 여부가 중요합니다. 일반적으로는 공사 측에서 실거주 범위와 임대 비율 등을 종합적으로 판단해 결정합니다.

복잡한 구조의 경우, 한국주택금융공사 상담센터(1688-8114)에 개별 상담을 요청하여 사례별 판단을 받는 것이 안전합니다.

다음 2부에서는 전세 주택으로 인한 주택연금 불가 사례, 전세 해지 후 실거주 전환 시 절차, 임대수익과 주택연금의 비교, 자주 묻는 질문 및 현실적인 조언을 이어서 제공해 드리겠습니다.

전세 주택 때문에 주택연금 가입이 불가능했던 실제 사례

다음은 실제 문의와 사례를 통해 확인된 전세 상태 주택의 주택연금 가입 불가 케이스입니다.

사례 1: “서울 2억 5천 전세를 놓은 빌라. 세입자가 아직 계약 중이지만, 노후 자금이 부족해 주택연금 신청했는데 실거주 요건 때문에 거절됨.”
사례 2: “본가는 전세 중이고 본인은 지방에 살고 있음. 주택연금 받고 싶어 주민등록만 옮겼다가 공사 실사에서 실거주 아님으로 판단되어 신청 반려.”

이처럼 ‘등기상 소유자’여도 실제 거주하고 있지 않으면 주택연금 신청 자체가 불가합니다. 서류만으로는 속일 수 없으며, 실제 실사가 동반되기 때문에 명확한 실거주 여부 확인이 가장 중요합니다.

💭 아버지가 주택연금을 알아보시고 서류도 다 준비했는데, 전세 세입자가 살고 있어서 결국 신청이 안 됐어요. 주소 이전만 하면 된다고 생각하셨는데, 실사에서 거주 사실이 없다고 거절됐죠. 괜히 마음고생만 하셨던 기억이 납니다.

전세 계약 종료 후 실거주 전환 시 절차

그렇다면 전세가 끝난 이후에 주택연금에 가입하려면 어떤 절차가 필요할까요? 아래 단계로 준비하면 됩니다.

STEP 1. 세입자의 계약 만료 및 퇴거 확인
STEP 2. 본인 주소지 이전 (해당 주택으로 주민등록 등본 상 주소 이전)
STEP 3. 실제 거주 개시 및 일정 기간 거주 (통상 1개월 이상)
STEP 4. 한국주택금융공사에 주택연금 가입 신청
STEP 5. 공사 측 실사 → 계약 체결 → 연금 수령 시작

중요한 점은, 주소지만 옮기고 실제 거주하지 않는 경우 실사에서 불이익을 받을 수 있다는 점입니다. 거주 확인은 전기, 수도 사용량이나 주변 탐문 등으로 실제 생활 여부를 확인하기도 합니다.

임대수익 vs 주택연금, 뭐가 더 나을까?

주택연금과 임대수익은 모두 부동산을 활용한 현금 흐름 확보 수단입니다. 그렇다면 어떤 방식이 더 나을까요?

구분	임대수익	주택연금
수익 규모	지역·전세/월세 시세에 따라 상이	고정적, 예측 가능
리스크	공실, 미납, 세입자 갈등	사망 전까지 안정적 수령
자산 유지	주택 그대로 소유	담보로 잡힘 (상속인 상환 필요)

임대수익은 주택 위치나 관리 능력에 따라 수익이 달라지는 반면, 주택연금은 고정적인 수입으로 안정적인 장점이 있습니다. 다만, 자산 운용의 자유도가 떨어지고, 집값 상승분을 활용할 수 없다는 단점도 존재하죠. 아래 사항도 미리 확인하세요.

🌈주택연금 가입 후 후회한 이유들, 현실 후기 정리

전세 놓은 집으로는 주택연금 불가, 전략적으로 준비하자

전세를 놓은 집으로는 주택연금 가입이 원칙적으로 불가능합니다. 다만, 전세 계약 종료 후 실거주 전환을 통해 조건을 충족시킬 수는 있습니다. 이를 고려하여 세입자 계약 종료 시점을 기준으로 연금 가입 시점과 절차를 준비하는 것이 중요합니다.

내가 살고 있는 집이 아니더라도, 노후를 위한 현금 흐름이 필요하다면 주택연금은 분명 하나의 대안입니다. 다만, 조건과 절차, 제도의 제한 사항을 정확히 파악하고 사전에 전략적으로 접근해야 실질적인 도움이 될 수 있습니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 세입자가 살고 있는데 주소만 옮기면 주택연금 가입 가능할까요?
A. 불가능합니다. 실거주 요건은 실제 거주를 의미하며, 주소지만 옮긴 경우 실사에서 탈락할 수 있습니다.
Q2. 전세가 끝나고 내가 들어가 살면 바로 가입할 수 있나요?
A. 네. 실거주를 시작한 뒤 주소 이전과 실사까지 완료되면 가입이 가능합니다.
Q3. 다세대주택인데 일부에만 거주 중입니다. 가능할까요?
A. 주택 구조에 따라 다릅니다. 공사 실사 결과에 따라 전체 주택을 단일 가구로 인정받아야 가입이 가능합니다.
Q4. 주택연금 대신 임대수익을 받는 게 더 낫지 않을까요?
A. 지역과 집값, 공실률, 관리 부담 등을 고려해 판단해야 하며, 주택연금은 안정성과 예측 가능한 수입이 강점입니다.
Q5. 전세를 주고 있는 동안 미리 신청만 해둘 수 있나요?
A. 안 됩니다. 실제 거주가 확인된 시점부터 신청이 가능합니다.